Immobilienkauf Mallorca – So erkennen Sie rechtzeitig eine illegale Finca

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Ist mein Traumhaus legal?

Die Insel erkundet, den Küstenstreifen und das Inselinnere besucht, sich in eine Region oder einen Ort verliebt: Da wollen wir in den Ferien oder dauerhaft wohnen! Dort viele Häuser und Villen besichtigt und schlussendlich ein Haus, das „Traumhaus“ gefunden. Alles scheint zu passen. Der Makler und der Verkäufer drängen zu einem schnellen Vertragsschluss, denn der nächste Interessent stehe schon vor der Tür. Ja, in einem schnell bewegten Markt, wie Mallorcas Immobilienmarkt, ist oft eine schnelle Entscheidung gefragt. Doch sollte sie nie ohne gewissenhafte Prüfung erfolgen, ob das Traumhaus auch legal ist, denn schlimmstenfalls könnte dem vorschnellen Käufer kurz nach dem Kaufvertrag eine Abrissverfügung der Gemeinde zugestellt werden, weil die Immobilie nicht legal ist.

Die Frage, wie man eine illegale Finca erkennen kann, setzt zunächst einige Begriffserläuterungen voraus, nämlich für die „Finca“ und die „Legalität“. Eine Finca ist nach der spanischen Legaldefinition ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück. Und bei der Bebauung kann sowohl ein Landhaus als auch eine städtische Villa als Finca bezeichnet werden. Wann nun ist eine Bebauung „legal“? Diese Frage kann der Kaufinteressent in der Regel nicht allein klären, vielmehr bedarf es der Hilfe durch einen erfahrenen Makler für Luxusimmobilien wie Minkner & Partner oder von Rechtsanwälten, Architekten oder im öffentlichen Baurecht versierten Fachleuten. All diese Experten müssen eine rechtliche Due Diligence durchführen, eine rechtliche Tiefenprüfung, um die Legalität einer Immobilie zu erkennen. Als wichtigen Leitsatz kann man festhalten, dass eine Baulichkeit legal ist, wenn sie im Rahmen der Bauordnung aufgrund eines Bauantrages, einer Ausführung des Baus auf der Basis der eingereichten Bauunterlagen und einer Abnahme durch die Gemeinde errichtet und dann aufgrund einer Neubauerklärung des Bauherrn im Grundbuch eingetragen wurde.

Deshalb genügt für eine Vorprüfung oft schon der Vergleich des vorhandenen Baubestandes mit der Grundbucheintragung. Stehen auf dem Grundstück Gebäudeteile, die nicht in der Grundbuchbeschreibung vorhanden sind, spricht vieles dafür, dass diese Gebäudeteile nicht legal sind. Die beauftragten Experten werden bei Unklarheiten, z.B. bei Erweiterungen oder Bau eines Pools oder einer Eintragung aufgrund einer Altbauerklärung, das Bauamt des zuständigen Rathauses aufsuchen und prüfen, welche Gebäudeteile genehmigt und abgenommen wurden und welche nicht.

Werden nicht genehmigte Gebäudebestandteile festgestellt, muss der Experte prüfen, ob diese Bauteile nachträglich genehmigt werden können. Das kann der Fall sein, wenn die vorhandene Bebauung sich innerhalb der örtlichen Baunormativa bewegt, z.B. wenn das genehmigte Haus eine Wohnfläche von 250 m² hat, der illegale Anbau 50 m² besitzt und nach den Normative eine Bebauung von 350 m² möglich wäre. In einem solchen Fall könnten für den illegalen Anbau nachträglich Pläne eingereicht und genehmigt werden. Zusätzlich wird es dann ein Bußgeld geben. Aber immerhin: Der illegale Teil wäre legalisiert. Sollte eine nachträgliche Legalisierung nicht möglich sein, sollte man sich eine andere Immobilie suchen, es sei denn der Kaufpreis wird um den Wert des Anbaus und mögliche Abrisskosten reduziert und man setzt auf das Prinzip Hoffnung, dass der illegale Teil nicht irgendwann beanstandet werde.

Was ist Bestandsschutz und wann greift er?

Einwendungen des Kaufinteressenten bezüglich der Legalität werden oft vom Verkäufer mit dem Hinweis begegnet, „das Haus stehe schon so viele Jahre und habe Bestandsschutz“. Ja, es kann sein, dass für ein (auch teilweise) illegales Haus die Spezialregeln zum Bestandsschutz greifen. Nach dem „Ley de Disciplina Urbanística“ kann ein nicht genehmigtes und folglich nicht abgenommenes Gebäude oder ein Gebäudeteil Bestandsschutz erlangen, wenn seit dem Zeitpunkt des Bauverstoßes acht Jahre vergangen sind und von der Baubehörde in dieser Zeit keine Sanktionsmaßnahmen eingeleitet wurden. In einem solchen Fall greift ein Bestandsschutz, d.h. gegen den Eigentümer kann für den Bauverstoß kein Bußgeld mehr verhängt oder gar der Abriss verfügt werden. Aber Achtung: Durch den Bestandsschutz wird das Gebäude oder der illegale Gebäudeteil nicht legal! Will ein Eigentümer später weitere Erweiterungen am Gebäude vornehmen, wird die Behörde vor Bearbeitung des Bauantrages verlangen, den illegalen Gebäudeteil zu beseitigen.

Auf rustikalem Land errichtete Gebäude können auch Bestandsschutz erlangen, aber nach dem Ley de Urbanismo, das seit dem 01.01.2017 in Kraft ist, nur für solche Gebäude und Gebäudeteile, die am 31.12.2017 schon mindestens acht Jahre beanstandungsfrei vorhanden waren. Für Baulichkeiten in besonders geschützten Gebieten kann ein illegaler Bau  n i e  Bestandsschutz erlangen.

Sie sehen: ein sehr komplexes Thema, das noch viel facettenreicher ist, als in diesem Beitrag dargestellt werden konnte und das nicht ohne Hilfe von ausgewiesenen Experten behandelt werden kann.

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