Eine eigene Immobilie zu besitzen ist der Traum von Millionen von Menschen – aber was muss man beim Hauskauf beachten? Lohnt sich ein Bausparvertrag für Sie? Und wie findet man eigentlich die richtige Immobilienfinanzierung? Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist ein großes Unterfangen, das sich oft über Jahrzehnte erstreckt. Das liegt vor allem daran, dass eine Immobilienfinanzierung meist notwendig ist.
Bietet Ihnen Ihre Finanzierung ein stabiles Fundament, müssen Sie die wichtigsten Fragen selbst beantworten: Ermitteln Sie zu Beginn ein realistisches Eigenkapital, Einkommen und regelmäßige Ausgaben, um den Spielraum für die Baufinanzierung zu ermitteln. Hier ein paar Tipps zur Baufinanzierung, die Ihnen helfen, bestimmte Fehler zu vermeiden.
Eigenkapital
Etwa 25 Prozent des Kaufpreises (plus Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag) der Immobilie sollten angehende Bauherren einkalkulieren. Bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs sollte ein Teil des Eigenkapitals als Reserve für den Fall unvorhergesehener Ereignisse einbehalten werden.
Monatliche Verrechnung
Die bisher gezahlte monatliche Nettomiete ist ein guter Anhaltspunkt für die Höhe der monatlichen Kreditrate. Eine bewährte Faustregel besagt, dass die monatliche Rate für Zins und Tilgung 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. In jedem Fall müssen Sie überlegen, welchen Betrag Sie auf Dauer finanzieren können. Ein Wohnkredit Rechner erleichtert Ihnen dabei die Kalkulation.
Angebote vergleichen
Um Angebote richtig vergleichen zu können, müssen Sie auf drei Kriterien achten:
- die monatliche Rate
- der anfängliche Effektivzinssatz
- die tatsächliche Restschuld am Ende der Zinsbindung
Der letzte Punkt ist vor allem in Zeiten niedriger Zinsen sehr wichtig. Wenn Sie nämlich die niedrigen Zinsen mit niedrigen Tilgungsraten kombinieren, freuen Sie sich zwar eine Zeit lang über eine niedrige monatliche Rate, haben aber am Ende der Zinsbindung eine erhebliche Restschuld. Für die Sie dann einen neuen Kredit zu möglicherweise viel höheren Zinsen aufnehmen müssen. Das Gegenbeispiel sind so genannte Volltilgerdarlehen. Die anfängliche Tilgung wird genauso hoch angesetzt, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt ist.
Flexibilität vereinbaren
Versuchen Sie, bei Ihrem Wohnungsbaudarlehen so viel Flexibilität wie möglich zu erhalten. Zum Beispiel kostenlose Sondertilgungsrechte oder eine variable Tilgungsrate, die je nach Lebenssituation erhöht oder verringert werden kann. Wenn zum Beispiel Nachwuchs da ist und ein Verdiener vorübergehend ausfällt, freuen sich die Kreditnehmer über eine vorübergehend reduzierte Monatsrate. Erhält man hingegen ein Geschenk oder eine Erbschaft, kann man die Rückzahlung erhöhen, um schneller aus den Schulden herauszukommen. In diesem Fall ist es nicht ratsam, das Darlehen vollständig zu tilgen, da der Bank dann eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ zusteht.
Feste Zinssätze für möglichst lange Zeit
Je länger die Kreditlaufzeit in Verbindung mit einer hohen Tilgung, desto besser für Sie. Zwar sind Kredite mit langen Laufzeiten teurer als solche mit kürzeren Zinsbindungen, doch verschafft Ihnen das Planungssicherheit.
Nebenkosten einkalkulieren
Wer bisher in einer Mietwohnung gelebt hat, war es gewohnt, neben der Grundmiete auch die Nebenkosten zu bezahlen. Diese fallen auch im neuen Haus an – und erfahrungsgemäß sind sie aufgrund der größeren Wohnfläche und des höheren Komforts höher als in der Mietwohnung. Auch eine gute Energieeffizienz im neuen Haus kann die Kosten senken. Kalkulieren Sie daher die monatlichen Nebenkosten für Strom, Müll, Wasser und Abwasser, ggf. Gas und Öl möglichst realistisch.
Rücklagen bilden
Auch das schönste Haus kommt in die Jahre. Die Heizung kann ausfallen, das Dach undicht werden. Deshalb sollten Hausbesitzer schon beim Einzug damit beginnen, Rücklagen zu bilden, um für diese Eventualitäten gewappnet zu sein. So ist es zum Beispiel sinnvoll, einen Bausparvertrag anzulegen, damit nach etwa sieben Jahren die Möglichkeit besteht, ein Bauspardarlehen aufzunehmen.
Erschwinglicher Wohnraum profitiert von der Versicherungsgesellschaft
Natürlich können Bauherren weiterhin mit Banken über die Finanzierung ihrer Immobilie verhandeln. Doch seit die anhaltende Niedrigzinsphase viele Märkte erschüttert, gibt es eine ernst zu nehmende Alternative: Versicherungen bieten ebenfalls an, flexibel und zu günstigen Konditionen Geld anzulegen. Auf der Suche nach der richtigen Hypothek sollten Kunden nicht nur bei Banken vorbeischauen, sondern auch Angebote von Versicherungsgesellschaften in Betracht ziehen.
Gerade bei langfristigen Finanzierungen mit einer Laufzeit von 15 Jahren oder länger sind die Angebote der Versicherer oft günstiger als Banken. Dieses Kapital müssen die Versicherer gewinnbringend anlegen, um den Garantiezins zu erwirtschaften. Da die von den Versicherern bevorzugten risikolosen Wertpapiere, wie z.B. Staatsanleihen, kaum Rendite abwerfen, forcieren sie nun ihr Kreditgeschäft.
Dabei macht es im Prinzip keinen Unterschied, ob das Baugeld von der Bank oder von der Versicherung bereitgestellt wird. Schließlich müssen auch Versicherungsunternehmen die geltenden Regeln des Verbraucherschutzes für Bankkunden beachten.