Immobilien in Ungarn kaufen – ein Immobilien-Spezialist verrät, worauf es ankommt

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Ungarn gehört zu den beliebten Urlaubsländern der Deutschen. Neben der Hauptstadt Budapest zieht es Touristen an den Balaton, den größten See des Landes. Während der Reise verliebt sich der ein oder andere in die Herzlichkeit der Einheimischen und die malerische Natur. Um beides regelmäßig zu genießen, entscheiden sie sich, in Ungarn nach Immobilien zu suchen.

Ungarn als beliebtes Ferien- und Auswandererziel

Mit dem Gedanken, ein Haus zu kaufen in Ungarn und in einem Weinort am Balaton zu leben, spielen viele Fans des Landes. Bevor sie ihr Vorhaben in die Tat umsetzen, gilt es, sich über die regionale Immobiliensituation und die Rechtslage zu informieren. Hilfreiche Tipps dazu gibt Dr. Peik Langerwisch, Spezialist für den Hauskauf rund um den Balaton, auf https://ungarn-immobilien.ch/faq.

Seit über 20 Jahren ist er im Veränderungsmanagement tätig. Nach seiner Karriere als Unternehmensberater und Transformationsmanager engagiert er sich jetzt im Immobilienhandel in Ungarn. Im Interview verrät er, was Käufer beachten, wenn sie sich den Traum vom Haus in Ungarn erfüllen wollen.

Welche Gründe sprechen dafür, in Ungarn Immobilien kaufen?

Herr Langerwisch, was verbindet Sie mit Ungarn?

„Ich habe bereits in vielen Ländern der Welt gelebt, darunter Deutschland, die Schweiz, Großbritannien und Japan. Doch ich habe mich in Ungarn – in die Menschen und ihre Mentalität – verliebt. Darum habe ich mich zur Hälfte dort niedergelassen. Die Menschlichkeit meiner Nachbarn in meinem Dorf mag ich nicht mehr missen, das ist wie in den 70er Jahren in meiner Kindheit in Deutschland.“

Dort helfen Sie jetzt anderen Menschen beim Auswandern nach Ungarn?

„Ich unterstütze Menschen dabei, ihr Leben zu verändern, indem ich ihnen bei der Suche nach einer Immobilie in Westungarn helfe. Wozu sie diese nutzen, bleibt ihnen überlassen. Sie nutzen ihr Haus vielleicht als Alterswohnsitz oder Urlaubsdomizil. Aber auch Investitionsprojekte oder Geschäftshäuser habe ich bereits vermittelt.“

Warum denken Sie, entscheiden sich Ihre Kunden, Häuser in Ungarn zu kaufen?

„Pauschal kann ich diese Frage nicht beantworten. Wer sich aber für ein Haus am Balaton entscheidet, den spricht die malerische Lage an. Der Plattensee ist eines der wichtigen Touristenziele des Landes. Den Trend haben Immobilieninvestoren ebenfalls erkannt und suchen hier gezielt nach Objekten.“

Welche Vorteile hätte ein Käufer von einem Haus am Balaton?

„Neben der idyllischen Natur spricht die zentrale Lage dafür, eine Immobilie am Balaton zu kaufen. Die großen Städte Keszthely oder Siófok sind schnell mit dem Auto erreichbar. Budapest ist knapp eineinhalb Fahrstunden entfernt. Wer es ruhiger mag, besucht die kleinen Städte und Dörfer rund um den Plattensee.“

Gibt es neben der schönen Landschaft Faktoren, die die Anfangsintegration in Ungarn erleichtern?

„Auswandern nach Ungarn bedeutet immer eine Veränderung. Doch rund um den Balaton herrscht eine hohe Touristenorientierung. Dadurch sprechen viele Ungarn hier Deutsch. Das Gesundheitswesen und das Serviceangebot passen sich ebenfalls zunehmend einer deutschsprachigen Kundschaft an.“

Welche Tipps haben Sie für Menschen, die sich für ein Haus am Balaton interessieren?

„Zuerst müssen sich Kaufinteressenten einen Überblick über den ungarischen Immobilienmarkt verschaffen. Das hilft zu entscheiden, in welcher Stadt sie nach einem Haus suchen.“

Meinen Sie, ein Makler ist bei der Haussuche in Ungarn zwingend notwendig?

„Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, ohne einen Makler auf Haussuche zu gehen. Ich empfehle jedoch, einen seriösen Immobilienmakler zu kontaktieren. Dieser kennt sich mit der Immobiliensituation und den Preisen im Land aus. Nützlich sind umfangreiche Services, die Auswanderern den Start ins neue Leben erleichtern. Sie unterstützen sie beispielsweise bei der Ummeldung oder beim Eröffnen eines Kontos. Für Menschen, die die Sprache nicht verstehen, können solche Sachen zur Herausforderung werden.“

Wie hilft ein Immobilienspezialist bei der Immobilienauswahl in Ungarn?

Dr. Langerwisch, wenn ich in Ungarn ein Haus kaufen möchte, wie gehe ich dann vor?

„Als Erstes überlegen Sie, welche Art Immobilie Ihnen vorschwebt. Wollen Sie ein Haus für Ihren Ruhestand kaufen oder ein Investmentobjekt? Auf dieser Entscheidung bauen viele nachfolgende Überlegungen auf.“

Welche sind das zum Beispiel?

„Wünschen Sie sich ein Haus als Feriendomizil oder Alterswohnsitz, spielen Ihre individuellen Bedürfnisse bei der Auswahl eine Rolle. Wie viele Menschen zu Ihrer Familie gehören, entscheidet beispielsweise über die Hausgröße oder die Anzahl der Schlafzimmer. Ihr gesundheitlicher Zustand nimmt darauf Einfluss, ob ein großes pflegeintensives oder ein pflegeleichtes Grundstück besser zu Ihnen passt. Ebenfalls berücksichtigen Sie die Infrastruktur. Gefällt Ihnen ein Haus in ruhiger Lage oder wünschen Sie viele Restaurants, Klubs und Freizeitangebote in direkter Umgebung?“

Gehen wir davon aus, ich habe mir darüber Gedanken gemacht. Wenn ich Ihren Service in Anspruch nehmen möchte – wie gelingt mir das?

„Das ist nicht schwer. Sie können mir Ihre Wünsche bei einer Anfrage per E-Mail, Telefon oder über meine Social-Media-Kanäle zusenden. Alternativ hinterlassen Sie mir Ihre Vorstellungen im Suchprofil auf meiner Website. Ich schaue sie mir an und suche nach Immobilien, die den Anforderungen entsprechen. Auf Wunsch helfe ich zusätzlich bei einer ganzheitlichen Finanz- und Lebensplanung.“

Immobilien in Ungarn kaufen – was gilt es zu beachten?

Dr. Langerwisch, Sie sagten bereits, dass die individuellen Bedürfnisse bei der Auswahl einer Immobilie in Ungarn eine Rolle spielen. Wenn ich mich für ein großes Grundstück entscheide, darf ich in Ungarn dann so viel Land kaufen, wie ich möchte?

„Kaufen Ausländer in Ungarn Land, gibt es bestimmte Beschränkungen zu berücksichtigen. Diese gelten beispielsweise für landwirtschaftliche Flächen. Weiden, Wiesen oder Gärten gehören dazu. EU-Bürger dürfen diese bis zu einer Fläche von 300 Hektar kaufen, wenn sie als Landwirte tätig sind.“

Als Nicht-Landwirt habe ich keine Chance, ein solches Grundstück zu kaufen?

„Eine Ausnahme gibt es. Üben Sie in Ungarn drei Jahre oder länger eine land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit aus, dürfen Sie ebenfalls landwirtschaftliche Flächen erwerben. Ansonsten beschränkt sich die Grundstücksgröße, die Sie maximal kaufen dürfen, auf einen Hektar. Allerdings gilt diese Beschränkung nicht für Flächen in Ortschaften.“

Wenn ich mich für ein Grundstück entschieden habe – und dieses kaufen darf – gibt es administrative Schritte, die ich beachten muss?

„Ich rate dazu, den Grundbuchauszug des Grundstücks noch einmal von einem Anwalt elektronisch herunterladen zu lassen. Mit ihm zusammen prüfen Sie, ob sich auf dem Grundstück Belastungen oder Eintragungen befinden. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag, wird im Grundbuch ein Vermerk hinterlegt. Ab dem Zeitpunkt ist es ohne Ihre Einwilligung unmöglich, etwas am Grundbucheintrag zu verändern.“

Wann muss ich nach dem Kauf des Hauses beantragen, ins Grundbuch eingetragen werden?

„Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, bleiben Ihnen dafür 30 Tage Zeit. Haben Sie bis dahin noch keinen Wohnsitz in Ungarn, springt Ihr Anwalt als Zustellungsbevollmächtigter ein.“

Bezahlen Immobilienkäufer den Preis für Ihr Haus nach dem Vertragsabschluss oder erst, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist?

„Sobald sie einen Vertrag für einen Hauskauf abschließen, bezahlen sie eine Art Vorschuss. Dessen Höhe beträgt zwischen zehn und 20 Prozent des Immobilienwerts. Später wird dieser mit der gesamten Kaufsumme verrechnet. Die Restsumme bleibt am besten bis zum Grundbucheintrag auf einem anwaltlichen Sperrkonto.“

Aber was geschieht mit der Anzahlung, wenn der Kauf trotz Vertragsabschluss nicht zustande kommt?

„Liegt die Schuld für das Nichtzustandekommen des Kaufs beim Käufer, bleibt die Anzahlung beim Verkäufer des Hauses. Sofern dieser die Vertragsaufhebung verschuldet, muss er das doppelte Angeld an den Käufer zahlen.“

Gibt es neben dem Kaufpreis der Immobilie weitere Kosten, mit denen Käufer rechnen müssen?

„Ein Haus kaufen Sie in Ungarn nicht ohne Zusatzkosten. Beispielsweise gibt es eine Vermögensübertragungssteuer. Steuer- und Zollamt legen fest, wie hoch diese ausfällt. Sie kann bis zu vier Prozent des Kaufpreises betragen. In einigen Gemeinden in Ungarn kommt zusätzlich einmal im Jahr eine Grundsteuerzahlung auf die Hauseigentümer zu.“

Welche Tipps geben Sie Hauskäufern noch?

„Um lange Wartezeiten und Ärger zu vermeiden, ergibt es Sinn, einen festen Übergabetermin für die Immobilie zu vereinbaren. Diesen halten Käufer und Verkäufer vertraglich fest und setzen eine Strafzahlung für Verzögerungen fest. Diese sind dann pro Tag oder pro Woche fällig. Zusätzlich empfiehlt es sich beim Kauf einer Bestandsimmobilie, die Einrichtung im Kaufvertrag aufzulisten, sofern Käufer diese mitkaufen. Das verhindert, dass der Verkäufer Einrichtungsgegenstände zwischen Vertragsabschluss und Übergabetermin ausräumt.“

Danke, Dr. Langerwisch, dass Sie sich die Zeit genommen haben, meine Fragen zu beantworten.

Fazit: Der Hauskauf in Ungarn bedarf einer guten Planung

Der Plan, ein Haus in Ungarn zu kaufen, ist schnell gefasst. Bis zu seiner Umsetzung braucht es jedoch gründliche Vorüberlegungen und Recherchearbeit.